Budapest továbbra is külön kategória. A fővárosban a használt lakások átlagos hirdetési négyzetméterára 2025 végére stabilan 1,4–1,6 millió forint közé került, az új építésű projektek esetében pedig az ennél jóval magasabb ár már nem kivétel, hanem alapállapot. A tranzakciók gyorsak, sok lakás 30–60 napon belül gazdát cserél, ami egyértelműen azt mutatja, hogy a fizetőképes kereslet továbbra is jelen van. A befektetői vásárlások szerepe csökkent ugyan a korábbi évekhez képest, de nem tűnt el, miközben a bérleti piac továbbra is felszívja a belvárosi és jó közlekedésű ingatlanokat.
A vidéki nagyvárosok képe már árnyaltabb, de messze nem gyenge. Debrecen, Győr és Szeged az elmúlt években fokozatosan felzárkózott, és ma már olyan árszinteken mozognak, amelyek néhány éve még elképzelhetetlenek lettek volna. Ezekben a városokban a használt lakások jellemzően 800–950 ezer forintos négyzetméterár-sávban cserélnek gazdát, a pontos összeg erősen függ az elhelyezkedéstől és az állapottól. A drágulás üteme 2025 második felében lassult, de valódi áresés sehol nem történt, inkább egy magas árszinten történő megállapodás látszik, ami önmagában is azt jelzi, hogy ezek a piacok stabilak.
Ebben a mezőnyben különösen érdekes helyzetben van Veszprém.
A város mérete alapján nem tartozna a legdrágább piacok közé, az árai mégis következetesen az élmezőnyben vannak. 2026 elején a veszprémi használt lakások átlagos hirdetési négyzetméterára 930–950 ezer forint körül alakul, ami egyértelműen az országos átlag felett van, és több nagyobb vidéki várossal is egy szinten mozog. Ez nem egy hirtelen felívelés eredménye, évek óta tartó, lassú, de kitartó drágulás következménye.
Veszprém esetében több tényező erősíti egymást. A Balaton közelsége miatt sok vevő nem klasszikus megyei jogú városként, hanem alternatív balatoni lokációként tekint rá, különösen azok, akik egész évben használható lakást keresnek nyaraló helyett. Emellett a kínálat eleve szűk, mert kevés a nagy volumenű új lakásfejlesztés, így a kereslet könnyen fel tudja hajtani az árakat. A város intézményi és egyetemi szerepe stabil helyi fizetőképes réteget tart fenn, ami azt eredményezi, hogy a jó állapotú, közepes méretű lakások itt is viszonylag gyorsan találnak vevőre.
Ezzel párhuzamosan az ország kisebb városaiban és falvaiban egészen más folyamatok zajlanak. Ezeken a területeken az árak jóval alacsonyabbak, de az értékesítési idők jelentősen meghosszabbodtak. Nem ritka, hogy egy családi ház hónapokig, akár egy évig is piacon marad, még akkor is, ha az ára papíron kedvező. A kereslet itt sokkal érzékenyebb a hitelkamatokra, a helyi munkaerőpiacra és a demográfiai folyamatokra, ezért ezek a piacok sokkal lassabban reagálnak, és jóval kiszámíthatatlanabbak.
Mindezek alapján 2026 elején nem az a legfontosabb kérdés, hogy nőnek-e tovább az ingatlanárak Magyarországon, hanem az, hogy hol.
A számok azt mutatják, hogy Budapest és a legerősebb vidéki városok – köztük Veszprém – egyelőre nem mutatják egy általános visszaesés jeleit, inkább egy magas árszinten történő stabilizáció rajzolódik ki. Eközben az ország más részein egyre nagyobb különbség alakul ki a hirdetési ár és a ténylegesen realizálható vételár között.
A magyar ingatlanpiac ma már nem egyetlen narratíva mentén értelmezhető, hiszen városi történetek sokasága rajzolódik ki, és köztük Veszprémé az egyik legstabilabb pálya.
